022-22240255
咨询热线:

税务事项通知书(土地增值税清算定率核定)案例

税务事项通知书(土地增值税清算定率核定)案例


关于向运盛实业(南京)建设发展有限公司送达税务事项通知书


(土地增值税清算定率核定)的公告


发布时间:2020-11-10 09:19 来源:江宁经济技术开发区税务局


运盛实业(南京)建设发展有限公司(纳税人识别号:91320115736070810C):


我局于2020年10月22日依法对你(单位)制发《税务事项通知书(土地增值税清算定率核定)》(宁经税税通〔2020〕138406号)。我局于2020年10月22日向你(单位)登记地址南京市江宁区将军大道2号直接送达未果,该地址为房地产项目美之国花园所在地,你(单位)已无实际经营地址,亦无法邮寄送达,故采用留置送达。你(单位)未按照限定日期前来办理相关涉税事宜,根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》**百零六条之规定,现将税务文书公告送达,自公告之日起满30日,即视为送达。


《税务事项通知书(土地增值税清算定率核定)》(宁经税税通〔2020〕138406号)的主要内容如下:


运盛实业(南京)建设发展有限公司(纳税人识别号:91320115736070810C):


事由:《税务事项通知书》(土地增值税清算定率核定)


依据:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)


你(单位)若对清算结论有争议,必须先按照本通知的期限缴纳税款或提供相应的担保,然后可自上述款项或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局南京市税务局申请行政复议。


特此公告。


联系地址:南京市江宁区双龙大道608号


联系人:王*春


国家税务总局南京江宁经济技术开发区税务局


2020年11月10日


知识延申:


房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗?


情形一


(一)什么情况下土地增值税会被核定征收?


1、政策依据


根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定,在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收:


(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;


(4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;


(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


2、政策解析


通过对以上政策的分析,当房地产企业在开发房地产项目时,出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因,将会被核定征收土地增值税穗。


但是,单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的,大部分情况不得核定征收。


如:根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)**条第(四)项规定,所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目,无法计算扣除项目的,报省辖市局批准后可按核定征收方式,按7%的核定征收率征收土地增值税。


转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。


情形二


(二)土地增值税核定征收时,会如何核定?


1、政策依据


(1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定,符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。


(2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税源清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定,房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。


(3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。


2、政策解析


通过对以上政策的分析,企业要想采用核定征收土地增值税,必须由“主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书”,也就是说,必须要得到税务部门的认可,同时,核定率不低于预征率且原则上不得低于5%,在实际操作中,各地核定率,不同类型的楼盘,均有差别。


如:根据《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第八条规定,关于确定房地产开发项目核定征收率的问题:


(一)普通标准住宅的核定征收率为6%;


(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。


(三)无法准确区分不同房地产类型的,核定征收率为8%。


也就是说,当企业真的要想采用核定征收土地增值税时,一定得好好算一下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。


另外,还得考虑一个问题,由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 等原因土地增值税才能采用核定征收,那么,既然“账簿混乱、凭证残缺不全”企业所得税也就无法进行查账征收,也就得进行核定征收。


所以说,土地增值税要想采用核定征收,就一定得全面考虑企业的其他税种的缴纳问题。